貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件適用范圍
貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件官方版適用于房地產(chǎn)的出售、出租和自營(yíng)項(xiàng)目。
從投資管理形式來(lái)講，適用于企業(yè)投資和政府投資。
從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性質(zhì)來(lái)講，適用于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目(政府項(xiàng)目)。
從評(píng)價(jià)目的來(lái)講，適用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用分析)。
從評(píng)價(jià)方法來(lái)講，適用于財(cái)務(wù)生存能力分析、財(cái)務(wù)盈利能力分析、盈虧平衡分析、國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析、敏感性分析、概率分析(概率樹(shù)和蒙特卡洛分析)等。
貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件功能
敏感性分析
對(duì)敏感性分析，貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件官方版中設(shè)計(jì)了非線性計(jì)算程序，這是本軟件的優(yōu)點(diǎn)之一，因此計(jì)算結(jié)果更加可靠和準(zhǔn)確。
此外，敏感性分析的內(nèi)容十分豐富，功能非常強(qiáng)大。
可選因數(shù)為土地價(jià)格、容積率、建安費(fèi)用、產(chǎn)品(運(yùn)營(yíng))價(jià)格、售租自營(yíng)率(出售出租自營(yíng))和可變成本(或經(jīng)營(yíng)成本)。
風(fēng)險(xiǎn)分析
軟件中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析設(shè)計(jì)了資本金稅后非線性計(jì)算程序，計(jì)算結(jié)果更加可靠和準(zhǔn)確;風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容十分豐富，功能非常強(qiáng)大;這是本軟件的優(yōu)點(diǎn)之一。
風(fēng)險(xiǎn)分析有兩種方法可供選擇，第一種是概率樹(shù)計(jì)算法，第二種是蒙特卡洛模擬法，采用其中一種或兩種均可。
軟件有兩個(gè)窗口專門(mén)用于風(fēng)險(xiǎn)分析輸入計(jì)算：概率樹(shù)分析窗口和蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析窗口。
概率樹(shù)分析可以處理的最大概率分級(jí)數(shù)為3，蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析窗口可以處理的最大概率分級(jí)數(shù)為10。
計(jì)算結(jié)果為內(nèi)部收益率FIRR期望值、凈現(xiàn)值FNPV期望值和FNPV離散系數(shù)等。
虧平衡分析
程序自動(dòng)計(jì)算出租和自營(yíng)投運(yùn)后每期的盈虧平衡點(diǎn)，按運(yùn)營(yíng)負(fù)荷百分比表示。輸出用戶選定期的盈虧平衡點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)期盈虧平衡曲線圖，還可以按用戶選擇的計(jì)算期顯示并輸出該期的盈虧平衡圖。
貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件特色
軟件的最大優(yōu)點(diǎn)之一是導(dǎo)向性，表現(xiàn)在二個(gè)方面：
第一方面：完全導(dǎo)向式的輸入流程設(shè)計(jì)。所有過(guò)程完全按照程序設(shè)定的流程方向進(jìn)行，對(duì)于初級(jí)用戶極易入門(mén)，對(duì)高級(jí)用戶也能避免復(fù)雜項(xiàng)目的流程混亂或錯(cuò)誤。
第二方面：部分導(dǎo)向式的修改流程設(shè)計(jì)。軟件設(shè)計(jì)了一個(gè)非常實(shí)用的《輸入?yún)?shù)檢查修改》窗口，該窗口按部分導(dǎo)向式設(shè)計(jì)，即可利用導(dǎo)向程序也可自選流程。在基本數(shù)據(jù)輸入后需要修改或想利用已有項(xiàng)目修改成另一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，打開(kāi)《輸入?yún)?shù)檢查修改》，即可使用查看修改功能。
高效性
用戶借助軟件可高效完成各種投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，特別是高效完成復(fù)雜項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，從而極大地減輕了工作量，提高了工作效率。
本軟件優(yōu)秀的程序設(shè)計(jì)保證了VBA程序和Excel的良好結(jié)合，計(jì)算速度很快，輸出報(bào)表速度也很快。
貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件使用說(shuō)明
《概率樹(shù)分析》程序功能
如果上一步選擇了<概率樹(shù)分析>，則本窗口打開(kāi)。
1.本窗口功能強(qiáng)，采用非線性方法計(jì)算組合因素發(fā)生概率變化時(shí)對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)收益率FIRR期望值、凈現(xiàn)值期望值FNPV、回收期期望值和離散系數(shù)等。適用于同一個(gè)敏感因素每一期的變化量和概率相同的情況。
2.只對(duì)資本金稅后進(jìn)行計(jì)算。
3.敏感因素共五項(xiàng)：土地價(jià)格、建安工程費(fèi)、經(jīng)營(yíng)價(jià)格(可選擇出售、出租和自營(yíng)價(jià)格單個(gè)或組合)、使用率(可選擇出售率、出租率、自營(yíng)率單個(gè)或組合)和可變成本(可選擇出租、自營(yíng)可變成單個(gè)或組合)。
4、單擊<校核>命令，校核變量數(shù)據(jù)是否在控制值范圍內(nèi)。如下窗口提示。
下圖是資本金稅后的分析計(jì)算情況。
如果不想計(jì)算可以單擊<下一步>或<主窗口>。
《概率樹(shù)分析》窗口輸入
1.每一個(gè)變化因素的變化率分級(jí)數(shù)不超過(guò)3個(gè)，相應(yīng)的發(fā)生概率分級(jí)數(shù)也不超過(guò)3個(gè)。在計(jì)算期內(nèi)每期的變化情況相同。如果變化情況更復(fù)雜，在計(jì)算期內(nèi)每期的變化情況可能不同，則建議使用后面的蒙特卡洛模擬分析程序處理。
2.因素變化率可以輸入正、負(fù)值或零。變化發(fā)生概率只能輸入正值或零。每一個(gè)因素的發(fā)生概率值之和必須等于1。對(duì)于不想計(jì)算的因素，其因素變化率不輸即可，但其變化發(fā)生概率需要輸入一個(gè)1。
3.輸入的變化率數(shù)值應(yīng)不超過(guò)上限值和下限值。可以單擊<查看變化極限值>命令按鈕
4.輸出的概率樹(shù)表已經(jīng)自動(dòng)按照收益率或凈現(xiàn)值大小進(jìn)行排序，因此與左邊概率樹(shù)事件并不同行對(duì)應(yīng)。
5.輸出的概率樹(shù)表是<資本金稅后>中最后計(jì)算的數(shù)據(jù)。輸出結(jié)果包括輸入的變化數(shù)據(jù)和成果數(shù)據(jù)，還有IRR累計(jì)圖。
6.單擊〈下一步〉命令按鈕，將會(huì)彈出一個(gè)對(duì)話框，詢問(wèn)是否打開(kāi)《蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析》窗口。如果選擇“Yes”，則打開(kāi)《蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析》窗口，否則打開(kāi)《數(shù)據(jù)及圖表顯示》窗口。
7.在本窗口打開(kāi)時(shí)，如果是打開(kāi)已經(jīng)完成自動(dòng)計(jì)算并保存了結(jié)果的項(xiàng)目，則會(huì)出現(xiàn)下面的對(duì)話窗口：
如果選擇(是)，則保留原有的結(jié)果，不進(jìn)行新的計(jì)算，<下一步>命令被激活;如果選擇(否)，則以前的結(jié)果被清除，重新進(jìn)行自動(dòng)計(jì)算。
蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析
蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析程序功能
如果前面選擇了<蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析>，則本窗口打開(kāi)。
1.本窗口功能強(qiáng)，采用非線性方法計(jì)算組合因素在計(jì)算期內(nèi)發(fā)生概率變化時(shí)對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)收益率FIRR期望值、凈現(xiàn)值期望值FNPV、回收期期望值和離散系數(shù)等。適用于同一個(gè)敏感因素每一期的變化量和概率可能不相同的情況。
2.僅用于資本金稅后計(jì)算。
3.敏感因素共五項(xiàng)：土地價(jià)格、建安工程費(fèi)、經(jīng)營(yíng)價(jià)格(可選擇出售、出租和自營(yíng)價(jià)格單個(gè)或組合)、使用率(可選擇出售率、出租率、自營(yíng)率單個(gè)或組合)和可變成本(可選擇出租、自營(yíng)可變成單個(gè)或組合)。
4. 發(fā)生概率分級(jí)數(shù)即分析對(duì)象變化的分級(jí)數(shù)，程序設(shè)定最大為10次。
5.如果不想計(jì)算可以單擊<下一步>或<主窗口>。
蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析窗口輸入
1.請(qǐng)先選擇敏感因素，再選擇發(fā)生概率的分級(jí)數(shù);然后在左側(cè)的敏感因素可能變化率框中輸入變化率;最后在概率值輸入框中輸入每期的概率值。單擊<校核>，無(wú)誤后單擊<輸入>。根據(jù)提示可以選擇輸入另一個(gè)敏感因素的參數(shù)，程序自動(dòng)轉(zhuǎn)到下一個(gè)敏感因素并進(jìn)行輸入框格式化。對(duì)于不想計(jì)算的因素，可以單擊另一個(gè)需要輸入的敏感因素名稱，或停止參數(shù)輸入而準(zhǔn)備進(jìn)行模擬計(jì)算。對(duì)于不同的敏感因素，分級(jí)數(shù)可以相同或不相同。
2.在可能變化率框中輸入的單位為%，可以輸入正負(fù)數(shù);概率值框中輸入的概率值用小數(shù)，每期的概率值之和必須等于1。
3.計(jì)算期是從項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)時(shí)算起。投資變化輸入時(shí)間在建設(shè)期內(nèi);匯率變化輸入時(shí)間與建設(shè)期是否有進(jìn)口設(shè)備材料，有無(wú)國(guó)外借款，生產(chǎn)期是否有出口產(chǎn)品等有關(guān)。選擇敏感因素后程序?qū)⒆詣?dòng)調(diào)整輸入時(shí)間。彩色框是非輸入框，白色框是輸入框。
4.可以在左上角選擇分析對(duì)象，然后單擊<計(jì)算>，模擬計(jì)算程序自動(dòng)運(yùn)行，只需根據(jù)提示輸入模擬計(jì)算次數(shù)。模擬計(jì)算有效次數(shù)范圍為200～5000次,推薦次數(shù)為500～2000次。計(jì)算結(jié)果可以輸出報(bào)表。
5.每次計(jì)算完成后，如要進(jìn)行其他效益分析計(jì)算，可以先選擇效益分析對(duì)象，然后直接單擊<計(jì)算>按鈕即可。
6.本程序在校核按鈕中設(shè)計(jì)了自動(dòng)填充功能，即在空格中自動(dòng)填充與左邊格相同的數(shù)值。
7.<查看變化率極限值>用于輸入數(shù)據(jù)參考，當(dāng)輸入的變化率超出該敏感因素變化極值時(shí)，校核不能通過(guò)。
8.在本窗口打開(kāi)時(shí)，如果是打開(kāi)已經(jīng)完成自動(dòng)計(jì)算并保存了結(jié)果的項(xiàng)目，則會(huì)出現(xiàn)下面的對(duì)話窗口：
如果選擇(是)，則保留原有的結(jié)果，不進(jìn)行新的計(jì)算，<下一步>命令被激活;如果選擇(否)，則以前的結(jié)果被清除，重新進(jìn)行自動(dòng)計(jì)算。
9.單擊<計(jì)算>命令按鈕，則會(huì)彈出對(duì)話框如下：
如果是第一次打開(kāi)本窗口，則窗口中的數(shù)據(jù)處理是500;否則窗口中的數(shù)據(jù)是原來(lái)已經(jīng)輸入的次數(shù)。該數(shù)據(jù)可以修改。
確定后進(jìn)入計(jì)算程序:
計(jì)算結(jié)束后，彈出結(jié)果顯示框如下：
單擊〈下一步〉命令按鈕，將會(huì)打開(kāi)《數(shù)據(jù)及圖表顯示》窗口。
輸出結(jié)果包括輸入的變化數(shù)據(jù)和成果數(shù)據(jù)，還有IRR累計(jì)圖和分布圖。
《敏感單因素及組合因素計(jì)算》窗口輸入
1.選擇<單因素計(jì)算>時(shí)，在正變化和負(fù)變化框中均輸正值，程序會(huì)據(jù)此進(jìn)行計(jì)算并顯示收益率FIRR、凈現(xiàn)值FNPV和回收期的計(jì)算結(jié)果。
下圖是輸入±15數(shù)據(jù)，單擊單擊<校核>、<自由選擇計(jì)算>后的計(jì)算結(jié)果：
2.選擇<組合因素計(jì)算>時(shí)，在輸入框中輸入正負(fù)數(shù)值均可，程序會(huì)據(jù)此進(jìn)行計(jì)算并顯示收益率FIRR、凈現(xiàn)值FNPV和回收期的計(jì)算結(jié)果。
3.輸入的數(shù)值應(yīng)不超過(guò)零點(diǎn)值。即當(dāng)零點(diǎn)值為負(fù)數(shù)時(shí)輸入值不小于零點(diǎn)值，當(dāng)零點(diǎn)值為正數(shù)時(shí)輸入值不大于零點(diǎn)值，程序會(huì)自動(dòng)進(jìn)行限制。
4.如果選擇了組合因素計(jì)算，窗口會(huì)變成下面的狀態(tài)，并可進(jìn)行任意組合計(jì)算。
下圖是輸入±10數(shù)據(jù)，單擊<校核>、<自由選擇計(jì)算>后的計(jì)算結(jié)果：
5.<自動(dòng)組合計(jì)算>是以出售、出租和自營(yíng)價(jià)格變化為主，疊加上建安費(fèi)變化、售租自營(yíng)率變化和成本變化中的一個(gè)敏感變化因素，程序自動(dòng)計(jì)算出融資后稅后的IRR結(jié)果,可以在最后輸出表格。程序計(jì)算結(jié)束后會(huì)提示大于或等于基準(zhǔn)收益率的百分比,如果為100%,建議加大變化幅度重新計(jì)算。
自動(dòng)組合計(jì)算程序依據(jù)前面窗口計(jì)算的臨界點(diǎn)來(lái)自動(dòng)控制總步長(zhǎng)。因此，程序會(huì)在提示窗口中給出敏感因素變化步長(zhǎng)建議。敏感因素變化步長(zhǎng)單位為%,有效數(shù)據(jù)在1-10之間.輸入值不大于項(xiàng)目方案最小臨界點(diǎn)的四分之一(程序在此值小于1時(shí)取1,大于10時(shí)取10)。提示窗口會(huì)給出本項(xiàng)目方案的控制值。
如果是第一次打開(kāi)本窗口，則窗口中的數(shù)據(jù)處理是5;否則窗口中的數(shù)據(jù)是原來(lái)已經(jīng)輸入的數(shù)值。該數(shù)據(jù)可以修改。
確定后自動(dòng)按程序進(jìn)行融資后稅后變化因素兩兩組合計(jì)算，并在計(jì)算結(jié)束時(shí)給出結(jié)果提示。
6.最后輸出有數(shù)字表格和圖形。其中自動(dòng)組合計(jì)算有表格輸出格式如下例：
7.單擊〈下一步〉命令按鈕，將會(huì)彈出一個(gè)對(duì)話框，詢問(wèn)是否打開(kāi)《概率樹(shù)分析》窗口，如果選擇“Yes”，則打開(kāi)《概率樹(shù)分析》窗口;否則再?gòu)棾鲆粋€(gè)對(duì)話框，詢問(wèn)是否打開(kāi)《蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析》窗口，如果選擇“Yes”，則打開(kāi)《蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析》窗口，否則打開(kāi)《數(shù)據(jù)及圖表顯示》窗口。
8.在本窗口打開(kāi)時(shí)，如果是打開(kāi)已經(jīng)完成自動(dòng)計(jì)算并保存了結(jié)果的項(xiàng)目，則會(huì)出現(xiàn)下面的對(duì)話窗口：
如果選擇(是)，則保留原有的結(jié)果，不進(jìn)行新的計(jì)算，<下一步>命令被激活;如果選擇(否)，則以前的結(jié)果被清除，重新進(jìn)行自動(dòng)計(jì)算。
9.在本窗口打開(kāi)時(shí)，如果是打開(kāi)已經(jīng)完成風(fēng)險(xiǎn)變量控制值計(jì)算并保存了結(jié)果的項(xiàng)目，則會(huì)出現(xiàn)下面的對(duì)話窗口：
如果選擇<是(Y)>，則保留原來(lái)的變量控制值，直接開(kāi)始其他功能輸入和計(jì)算。如果選擇<否(N)>，則轉(zhuǎn)到下面窗口
單擊<確定>后開(kāi)始變量計(jì)算。一般計(jì)算時(shí)間較長(zhǎng)，需要等待，如下圖：
控制值計(jì)算完成后，可以在此窗口和概率樹(shù)窗口、蒙特卡洛分析窗口單擊<查看變化率控制值>命令，查詢控制值。
控制值計(jì)算完成后，可以進(jìn)行各種風(fēng)險(xiǎn)分析功能的運(yùn)算。
貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件更新日志
修改部分程序消除BUG，優(yōu)化完善部分內(nèi)容，補(bǔ)充修改說(shuō)明書(shū)。
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